Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотечный кредит - отношения между кредитором и заёмщиком по поводу предоставления кредита под залог невидимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона; в силу договора.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Кредитор: ипотечные банки, универсальные коммерческий банки.
Заёмщик: юридические и физические лица имеющие в собственности объект ипотеки (недвижимое имущество): земля, здания.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки: земельные участки, за исключением земельных участков; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Особенности: 1)наличие собственности недвижимого имущества; 2) это собственность не должна быть в залоге.
Ресурсами является: 1)собственные средства кредитных учреждений; 2) привлечённые средства.
Оформление ипотеки осуществляется путём выпуска ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых банками под обеспечение недвижимым имуществом. Они приносят доход и вращаются на вторичном рынке.
Основным документом может быть вексель или закладная.
Вексель - письменное долговое обязательство в строго установленной форме, дающее его владельцу (векселедержателю) требовать от должника, причитающую по векселю сумму денежных средств в установленное время в установленном месте. Закладная - документ, предающий кредитору собственное право собственности на заложенное имущество. В мировой практике является основой ипотечного кредита.
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами - аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле: A = S*p/ 1 - (1+p)-n , где S - величина (тело) кредита, p - величина процентной ставки за период (в долях), n - количество периодов.